第三章　物权法律制度

　　【考点复习】物权法的基本原则

　　1.物权法定原则

　　物权的种类和内容，由法律规定。即不得创设民法或其他法律所不承认的物权;不得创设与物权法定内容相异的内容。

　　2.物权客体特定原则

　　亦称一物一权原则，基本含义是：物权只存在于确定的一物之上，相应地，每一行为亦只能处分一物。

　　3.物权公示原则

　　【考点复习】动产物权变动的公示方式——交付

　　《物权法》规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”

　　1.现实交付

　　所谓现实交付，指的是将物直接交由对方占有。

　　2.交付替代

　　(1)简易交付。《物权法》规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。”

　　(2)指示交付。《物权法》规定：“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”

　　(3)占有改定。《物权法》规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”

　　【考点复习】不动产物权变动的公示方式——登记

　　《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

　　【考点复习】共有

　　1.共同共有

　　2.按份共有

　　【考点复习】善意取得制度

　　1.《物权法》规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

　　(2)以合理的价格转让;

　　(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”

　　2.善意取得制度对于动产与不动产均可适用。

　　【考点复习】动产所有权的特殊取得方式

　　1.所谓先占，就是以所有权人的意思占有无主动产。先占人基于先占行为取得无主动产的所有权。

　　2.所谓拾得遗失物，是指发现他人遗失之物而实施占有。

　　(1)拾得遗失物后，拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门，有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取，不知道的，应当及时发布招领公告。

　　(2)遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。

　　(3)在遗失人发出悬赏广告时，归还失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权。

　　3.对于发现埋藏物并实施占有者，参照拾得遗失物的有关规定适用。

　　【考点复习】建设用地使用权的取得

　　1.创设取得

　　2.移转取得

　　【考点复习】建设用地使用权的期限

　　1.以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

　　2.以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定：

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工业用地50年;

　　(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

　　(4)商业、旅游、娱乐用地40年;

　　(5)综合或者其他用地50年。

　　3.土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　【考点复习】建设用地使用权的终止

　　1.建设用地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

　　2.出现下列情形之一，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

　　(1)为公共利益需要使用土地;

　　(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地;

　　(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准;

　　(4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地;

　　(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废。

　　【考点复习】抵押财产范围

　　1.一般规定

　　《物权法》规定：“下列财产可以抵押：

　　(1)建筑物和其他土地附着物;

　　(2)建设用地使用权;

　　(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

　　(4)生产设备、原材料、半成品、产品;

　　(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

　　(6)交通运输工具;

　　(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”

　　2.动产的浮动抵押

　　经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

　　《物权法》规定，浮动抵押的抵押财产自下列情形之一发生时确定：

　　(1)债务履行期届满，债权未实现;

　　(2)抵押人被宣告破产或者被撤销;

　　(3)当事人约定的实现抵押权的情形;

　　(4)严重影响债权实现的其他情形。

　　3.房地一体原则

　　(1)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押;以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

　　(2)乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　4.禁止抵押的财产

　　(1)土地所有权;

　　(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;

　　(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

　　(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

　　(5)依法被查封、扣押、监管的财产;

　　(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

　　【考点复习】抵押权的设定

　　1.抵押权设定行为

　　(1)设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

　　(2)《物权法》规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

　　2.登记

　　(1)登记生效。以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权以及正在建造的建筑物抵押的，抵押权自 登记时设立。

　　(2)登记对抗。以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具以及正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　另外，浮动抵押不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

　　【考点复习】抵押担保的范围

　　1.所担保的债权范围

　　担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

　　2.抵押物范围

　　原则上，抵押物的范围以双方当事人约定为准。以下特殊情况需要特别处理：

　　(1)抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

　　(2)抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

　　(3)抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。

　　(4)城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。

　　(5)建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

　　3.抵押物的物上代位

　　(1)担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

　　(2)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。