物权法律制度

　　1.非基于法律行为的物权变动(P46)(2008年案例分析题;2012年案例分析题)

　　(1)因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。(2008年案例分析题)

　　(2)因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。(2012年案例分析题)

　　(3)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。(注意与按份共有、共同共有相结合)

　　【解释】法律文书包括直接变动物权的判决书、裁定书、裁决书以及调解书。但不包括判令一方当事人向另一方当事人作出履行的给付判决。

　　2.物权行为与债权行为(P47-50)

　　(1)债权行为

　　①当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持;出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。(2013年案例分析题;2014年案例分析题)

　　②出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。(2012年、2013年、2014年案例分析题)

　　③当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，法律另有规定或合同另有约定除外;未办理物权登记的(物权行为)，不影响合同的效力(债权行为)。(2009年案例分析题;2016年案例分析题)

　　(2)物权行为

　　①不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。(2011年案例分析题、2016年案例分析题)

　　②动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外。(2013年;2017年案例分析题)

　　③以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。(2013年、2015年案例分析题)(P66)

　　④以建筑物、建设用地使用权等不动产设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立(2016年案例分析题)(P66)

　　3.预告登记(P50)

　　预告登记后，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。(结合合同法商品房买卖合同)

　　4.按份共有(P52-55)

　　(1)按份共有人对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。(结合无权处分和善意取得制度)

　　(2)按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。优先购买权受到侵害，只能向侵害人请求债权性质的损害赔偿救济，不得主张排他效力、要求撤销共有人与第三人的份额转让合同或主张该合同无效。(结合2017年物权法司法解释一)

　　【提示】数人主张优先购买的处理。两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

　　5.善意取得制度(P55)

　　转让人虽然没有处分权，但如果受让人为善意，转让价格合理，标的物已交付或登记的，转让人基于真权利人意思合法占有标的物，受让人即可善意取得标的物所有权。(2013年案例分析题;2014年案例分析题;2015年案例分析题)

　　6.抵押合同(流押条款)(P67)

　　订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权“直接”归债权人所有;但该“流押条款”的无效不影响抵押合同其他条款的效力。(2013年案例分析题)

　　7.抵押担保范围(P66-67)

　　(1)建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。(2008年案例分析题;2013年案例分析题)

　　(2)抵押物的物上代位

　　担保期间，抵押物毁损、灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。(2008年案例分析题;2014年案例分析题)

　　8.土地出让金优先于抵押权(P67)

　　拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。(2013年案例分析题)

　　9.抵押物转让限制(P67)

　　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。(注意与无权处分和善意取得相结合)

　　10.抵押物的出租(P68)

　　(1)订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

　　(2)抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。(2010年案例分析题、2014年案例分析题)

　　11.质权设立(P71)

　　(1)动产质权自出质人交付质押财产时设立。(2010年案例分析题)

　　(2)以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立。(与证券法“重大事件”相结合)

　　12.留置权优先受偿(P74)

　　(1)同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿;

　　(2)同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿;

　　(3)质权与未登记抵押权并存时，质权人优先于抵押权人受偿。