10.法定解除(P97)(2002年案例分析题;2005年案例分析题;2007年案例分析题;2015年案例分析题;2017年案例分析题)

　　(1)因不可抗力致使“不能实现合同目的”;

　　(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行“主要”债务;

　　(3)当事人一方延迟履行主要债务，经“催告”后在合理期限内仍未履行;

　　(4)当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使“不能实现合同目的”;

　　(5)当事人在中止履行合同后，如果对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，可以解除合同。

　　11.提存的法律效力(P99)(2009年案例分析题)

　　(1)毁损、灭失的风险由“债权人”承担;

　　(2)标的物的孳息归“债权人”所有;

　　(3)提存费用由“债权人”负担;

　　(4)债权人领取提存物的权利，自提存之日起5年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归“国家”所有。

　　12.违约责任的承担(P101)

　　(1)由于合同关系具有相对性，因此，违约责任也具有相对性，即违约责任只能在特定的具有合同关系的当事人之间发生。(2014年案例分析题、2015年案例分析题)(P100)

　　(2)补救措施

　　当事人履行合同义务，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。(2017年案例分析题)

　　(3)赔偿损失

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。(2009年案例分析题、2010年案例分析题、2016年案例分析题)

　　13.买卖合同(P63)

　　(1)风险负担

　　①标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。(2006年、2007年、2011年、2017年案例分析题)

　　②因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，“买受人”应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。

　　③出卖人按照约定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由“买受人”承担。

　　④出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立之日起由“买受人”承担。但是，如果出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却没有告知买受人，买受人主张“出卖人”负担标的物毁损、灭失风险的，人民法院应予支持。

　　⑤当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由“买受人”承担。

　　(2)分期付款

　　分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的20%的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，双方应当互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。(2014年案例分析题)

　　(3)标的物的检验

　　当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。(2015年案例分析题;2017年案例分析题)

　　(4)商品房买卖合同

　　①就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。即使未订入合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，承担违约责任。

　　②出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。

　　③如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，人民法院应予支持。

　　④在下列情形下，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金：第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;第三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。(2012年案例分析题)

　　14.借款合同(P110)

　　(1)金融机构借款利息

　　①借款利率

　　自2013年7月20日起，我国全面开放金融机构贷款利率管制，除个人住房贷款利率浮动区间暂不调整外，金融机构其他贷款利率不再设上下限。(2017年案例分析题)

　　②预先扣除利息

　　在借款合同中，借款的利息不得预先在本金中扣除;利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。(2017年案例分析题)

　　③提前还款利息计算

　　借款人提前偿还借款，除另有约定，应当按照“实际”借款的期间计算利息。

　　④借款合同解除

　　借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。

　　(2)民间借贷合同

　　①企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人可以请求企业与个人共同承担责任。

　　②当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

　　③借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

　　④借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

　　⑤既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。

　　⑥出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。

　　15.租赁合同(P113)

　　(1)租赁合同的期限

　　租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

　　(2)不定期租赁(2013年案例分析题)

　　①租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　②当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

　　③租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

　　【提示】对于不定期租赁，“出租人或者承租人”均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　(3)租金的支付期限(2016年案例分析题)

　　对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用以下规则：①租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付;②租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。

　　(4)维修义务

　　①出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

　　②承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　③承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。(2016年案例分析题)

　　(5)解除权

　　①承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。(2014年案例分析题)

　　②租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　③因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。(2010年案例分析题)

　　(6)转租

　　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当(向出租人)赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。(2014年案例分析题;2016年案例分析题)

　　(7)买卖不破租赁(2010年案例分析题、2013年案例分析题;2016年案例分析题)

　　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。

　　(8)承租人的优先购买权(2014年案例分析题;2016年案例分析题)

　　①出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

　　【提示】只有在“房屋租赁”中承租人才享有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。

　　②出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持;但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。(2014年案例分析题)

　　③承租人不享有优先权的情形(2016年案例分析题)

　　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　A.房屋共有人行使优先购买权的;

　　B.出租人将房屋出卖给近亲属;

　　【提示】近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

　　C.出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的;

　　D.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　16.融资租赁合同(P115)

　　(1)在融资租赁期间，“出租人”享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。(2005年案例分析题)

　　(2)出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，租赁物的所有权归“出租人”。(2014年案例分析)

　　(3)第三人善意取得

　　承租人或者租赁物的实际使用人，未经出租人同意转让租赁物或者在租赁物上设立其他物权，第三人依据《物权法》善意取得规定取得租赁物的所有权或者其他物权，出租人主张第三人物权权利不成立的，人民法院不予支持。除非出租人有证据证明第三人知道或者应当知道交易标的物为租赁物。

　　(4)索赔权

　　①出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。

　　②承租人对出卖人行使索赔权，不影响其履行融资租赁合同项下支付租金的义务，但承租人以依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物为由，主张减轻或者免除相应租金支付义务的除外。

　　【解释】租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。

　　(5)维修义务

　　“承租人”应当履行占有租赁物期间的维修义务。

　　(6)风险责任

　　承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的风险由“承租人”承担，出租人可要求承租人继续支付租金。但当事人另有约定或法律另有规定的除外。(注意案例)

　　(7)损害赔偿

　　承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人不承担责任。

　　17.建筑工程合同(P118)

　　(1)分包

　　经发包人同意，总承包人可以将自己承包的“部分工作”交由第三人完成;第三人就其完成的工作成果与总承包人向发包人承担“连带责任”。

　　(2)承包人的优先受偿权(2004年案例分析题、2012年案例分析题)

　　①优先受偿权的含义

　　发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建筑工程的价款享有优先受偿权。

　　②享有优先权的工程价款的范围

　　建筑工程的价款包括承包人为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等“实际支出的费用”，不包括承包人因发包人违约造成的损失。

　　③承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

　　④优先受偿权的行使期限为6个月，自建设工程竣工之日起(或者建设工程合同约定的竣工之日起)计算。

　　⑤消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

　　18.货运合同(P124)(2006年案例分析题)

　　(1)因托运人申报不实或者遗漏重要情况，造成承运人损失的，托运人应当承担损害赔偿责任。

　　(2)在承运人将货物交付收货人之前，托运人可以要求承运人中止运输、返还货物、变更到达地或者将货物交给其他收货人，但应当赔偿承运人因此受到的损失。

　　(3)承运人对运输过程中货物的毁损、灭失承担损害赔偿责任，但承运人证明货物的毁损、灭失是因不可抗力、货物本身的自然性质或者合理损耗以及托运人、收货人的过错造成的，不承担损害赔偿责任。

　　(4)货物的毁损、灭失的赔偿额，当事人有约定的，按其约定;没有约定或者约定不明确，依照合同法有关规定(协商达成补充协议，达不成补充协议的，按有关交易条款或交易习惯确定)仍不能确定的，按照交付或者应当交付时货物到达地的市场价格计算。(注意买卖合同中如果价款未约定或约定不明，按照合同法仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格确定)

　　(5)货物在运输过程中因不可抗力灭失，未收取运费的，承运人不得要求支付运费;已收取运费的，托运人可以要求返还。