【易考知识】投资性房地产

　　一、投资性房地产范围

　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是企业为完成经营目标所从事的一种经营性活动。

　　范围界定包括:

　　(1)已出租的土地使用权;

　　(2)已出租的建筑物;

　　(3)持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　不包括:

　　(1)自用房地产;

　　(2)作为存货的房地产。

　　二、投资性房地产的确认与初始计量

　　1.外购：购入的同时开始对外出租或用于资本增值，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值

　　2.自行建造：达到预定可使用状态的同时开始对外出租或用于资本增值,达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值

　　三、投资性房地产后续支出

　　四、投资性房地产转换后续计量的会计处理

　　五、投资性房地产转换

　　六、投资性房地产处置

　　……

　　易考知识精析

　　【例题抽选】

　　一、单项选择题

　　1.企业对其分类为投资性房地产的写字楼进行日常维护所发生的相关支出，应当计入的财务报表项目是(　)。

　　A.管理费用

　　B.营业外支出

　　C.营业成本

　　D.投资收益

　　『正确答案』C

　　『答案解析』投资性房地产日常维护所发生的相关支出，应计入其他业务成本科目，在利润表中列示于“营业成本”项目。

　　2.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2×19年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2×19年12月31日改良完成，则2×19年末该项投资性房地产的账面价值为(　)万元。

　　A.500　　B.487.5

　　C.475　　D.100

　　『正确答案』A

　　『答案解析』投资性房地产改良期间，不应计提折旧，因此2×19年末该项投资性房地产的账面价值=500-500/20×4+100=500(万元)。

　　3.2×18年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为(　)万元。

　　A.3 700　　B.3 800

　　C.3 850　　D.4 000

　　『正确答案』D

　　『答案解析』成本模式下是对应结转，分录为：

　　借：固定资产　　　　　　4 000

　　投资性房地产累计折旧　200

　　投资性房地产减值准备　100

　　贷：投资性房地产　　　　4 000

　　累计折旧　　　　　　　200

　　固定资产减值准备　　　100

　　4.甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2×19年6月30日，甲公司处置了其持有的一项投资性房地产，取得价款5 000万元。该项投资性房地产原值为6 000万元，于2×08年12月31日取得，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。该项投资性房地产在持有期间未发生减值。假定不考虑其他因素，则甲公司因处置该项投资性房地产应确认的处置损益的金额为(　)万元。

　　A.260　　B.10

　　C.140　　D.-110

　　『正确答案』A

　　『答案解析』至处置时该项投资性房地产计提的折旧金额=6 000/50×10.5=1 260(万元)，则甲公司应确认的处置损益=5 000-(6 000-1 260)=260(万元)。

　　会计处理：

　　借：银行存款　　　　　　5 000

　　贷：其他业务收入　　　　5 000

　　借：其他业务成本　　　　4 740

　　投资性房地产累计折旧1 260

　　贷：投资性房地产　　　　6 000

　　5.2018年1月1日，A公司将其一栋写字楼租赁给B公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量，年租金为70万元，租赁期为5年。2020年1月1日，A公司认为该项房地产具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将该项投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式进行计量。该项房地产的原价为800万元，已计提折旧200万元，未计提减值准备。变更当日，该项房地产的公允价值为850万元。2020年12月31日，该项房地产的公允价值为900万元。A公司按实现净利润的10%计提盈余公积，不考虑所得税等其他因素，该项房地产对A公司2020年度损益的影响金额为(　)万元。

　　A.50

　　B.70

　　C.370

　　D.120

　　『正确答案』D

　　『答案解析』该项投资性房地产后续计量模式变更时，公允价值与原账面价值的差额，应调整留存收益，不影响当期损益。因此，该项房地产对A公司2020年度损益的影响金额=租金收入70+公允价值变动损益(900-850)=120(万元)。

　　会计分录为：

　　借：投资性房地产——成本　　　　850

　　投资性房地产累计折旧　　　　200

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　800

　　盈余公积　　　　　　　　　　 25

　　利润分配——未分配利润　　　225

　　借：银行存款　　　　　　　　　　 70

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　 70

　　借：投资性房地产——公允价值变动 50

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　 50

　　6.下列关于处置投资性房地产的会计处理中，表述不正确的是(　)。

　　A.处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应将其账面价值转入其他业务成本

　　B.企业处置投资性房地产时，应当将取得的价款计入其他业务收入

　　C.企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入其他综合收益的金额，应转入投资收益

　　D.企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当将累计公允价值变动转入其他业务成本

　　『正确答案』C

　　『答案解析』企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入其他综合收益的金额，应转入其他业务成本。