主观题

　　【典型例题1】某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元;发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收，10-12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元(不含税)。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。(注：开发费用扣除的比例为10%)

　　本题增值税采用简易计税方法，不考虑地方教育附加。

　　要求：请计算应该缴纳的土地增值税。

　　『正确答案』抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。销售收入=12000÷3×4=16000(万元)

　　土地使用权金额=6000×80%×(4÷5)=3840(万元)

　　开发成本=4000×(4÷5)=3200(万元)

　　开发费用=(3840+3200)×10%=704(万元)

　　税金及附加=16000×5%×(7%+3%)=80(万元)

　　加计扣除金额=(3840+3200)×20%=1408(万元)

　　扣除项目金额总计=3840+3200+704+80+1408=9232(万元)

　　增值额=16000-9232=6768(万元)

　　增值率=6768÷9232×100%=73.31%

　　应缴纳土地增值税=6768×40%-9232×5%=2245.6(万元)

　　【典型例题2】某药厂2019年7月1日转让其位于市区的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入24000万元。2010年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额6000万元，发生建造成本8000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为16000万元，成新度折扣率为60%，允许扣除相关税金及附加1356万元。

　　要求：根据上述资料，按照下列顺序计算回答问题，如有计算需计算出合计数。

　　(1)回答药厂办理土地增值税纳税申报的期限。

　　(2)计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。

　　(3)计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

　　(4)计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。

　　『正确答案』

　　(1)土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。因此，该药厂应在7月8日前进行土地增值税的纳税申报。

　　(2)旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

　　评估价格=16000×60%=9600(万元)

　　(3)纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

　　扣除项目金额合计数=9600+6000+1356=16956(万元)

　　(4)增值额=24000-16956=7044(万元)

　　增值额与扣除项目金额的比率=7044÷16956×100%=41.54%，适用税率为30%。

　　应缴纳的土地增值税=7044×30%=2113.2(万元)

　　【典型例题3】某房地产开发公司注册地在甲市，2020年7月对其在乙市开发的一处房地产项目进行土地增值税清算，相关资料如下：

　　(1)2019年3月，公司经“招拍挂”以24000万元取得该房地产项目的土地使用权，缴纳了契税。

　　(2)自2019年4月起，公司对受让土地进行项目开发建设，发生开发成本15000万元，发生与该项目相关的利息支出3000万元，并能提供金融机构的贷款证明。

　　(3)2020年6月项目实现全部销售，共取得不含税收入75000万元，允许扣除的有关税金及附加360万元，已预缴土地增值税750万元。

　　(其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%。)

　　要求：根据上述资料，按照下列顺序计算回答问题，如有计算需计算出合计数。

　　(1)回答该公司办理土地增值税纳税申报的地点。

　　(2)计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付的金额。

　　(3)计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

　　(4)计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。

　　『正确答案』

　　(1)土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。“房地产所在地”，是指房地产的坐落地，即乙市的主管税务机关。

　　(2)允许扣除的取得土地使用权支付的金额=24000×(1+5%)=25200(万元)

　　(3)允许扣除的开发成本=15000(万元)

　　允许扣除的开发费用=3000+(25200+15000)×5%=5010(万元)

　　允许扣除的税金及附加=360(万元)

　　其他扣除项目金额=(25200+15000)×20%=8040(万元)

　　允许扣除项目金额的合计数=25200+15000+5010+360+8040=53610(万元)

　　(4)增值额=75000-53610=21390(万元)

　　增值率=21390÷53610×100%=39.90%，适用税率30%。

　　应缴纳土地增值税=21390×30%=6417(万元)

　　应补缴土地增值税=6417-750=5667(万元)

　　【典型例题4】某市服装生产企业，为增值税一般纳税人。2019年度取得销售收入40000万元、投资收益1000万元，发生销售成本28900万元、税金及附加1800万元、管理费用3500万元、销售费用4200万元、财务费用1300万元，营业外支出200万元。企业自行计算实现年度利润总额1100万元。

　　2020年初聘请某会计师事务所进行审核，发现以下问题：

　　(1)收入、成本中包含转让旧办公楼合同记载的不含税收入1300万元、成本700万元(其中土地价款200万元)，但未缴纳转让环节的相关税费。经评估机构评估该办公楼的重置成本为1600万元，成新度折扣率5成。

　　(2)8月中旬购买安全生产专用设备(属于企业所得税优惠目录规定范围)一台，取得增值税专用发票注明金额36万元、进项税额5.76万元，当月投入使用，会计上将其费用一次性计入了成本扣除，税法上选择分期税前扣除。

　　(3)接受非股东单位捐赠原材料一批，取得增值税专用发票注明金额30万元、进项税额4.8万元，直接计入了“资本公积”账户核算。

　　(4)管理费用中含业务招待费用130万元。

　　(5)成本、费用中含实发工资总额1200万元、职工福利费180万元、职工工会经费28万元、职工教育经费40万元。

　　(6)投资收益中含转让国债收益85万元，该国债购入面值72万元，发行期限3年，年利率5%，转让时持有天数为700天。

　　(7)营业外支出中含通过当地环保部门向环保设施建设捐款180万元并取得合法票据。

　　(其他相关资料：假设税法规定安全专用设备折旧年限为10年，不考虑残值;城市维护建设税税率为7%;产权转移书据印花税税率0.5‰;转让旧办公楼按简易计税方法计税。)

　　要求：

　　(1)计算旧办公楼销售环节应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税和土地增值税。

　　(2)计算专用设备投入使用当年应计提的折旧费用。

　　(3)计算该企业2019年度的会计利润总额。

　　(4)计算业务招待费应调整的应纳税所得额。

　　(5)计算职工福利费、职工工会经费、职工教育经费应调整的应纳税所得额。

　　(6)计算转让国债应调整的应纳税所得额。

　　(7)计算公益性捐赠应调整的应纳税所得额。

　　(8)计算该企业2019年的应纳税所得额。

　　(9)计算该企业2019年度应缴纳的企业所得税。

　　『正确答案』

　　(1)应缴纳的增值税=1300×5%=65(万元)

　　应缴纳的城建税、教育费附加、地方教育附加=65×(7%+3%+2%)=7.8(万元)

　　应缴纳的印花税=1300×0.5‰=0.65(万元)

　　应缴纳的土地增值税：

　　扣除金额=200+7.8+0.65+1600×50%=1008.45(万元)

　　增值额=1300-1008.45=291.55(万元)

　　增值率=291.55÷1008.45×100%=28.91%

　　应缴纳的土地增值税=291.55×30%=87.47(万元)

　　(2)专用设备投入使用当年应计提的折旧费用=36÷10÷12×4=1.2(万元)

　　(3)该企业2019年度的会计利润总额=1100-7.8-0.65-87.47+36-1.2+34.8=1073.68(万元)

　　(4)标准1：业务招待费的扣除标准=130×60%=78(万元)

　　标准2：业务招待费的扣除标准=(40000-1300)×5‰=193.5(万元)

　　业务招待费应调增的应纳税所得额=130-78=52(万元)

　　(5)职工福利费=1200×14%=168(万元)，实际发生额180万元，应调增应纳税所得额12万元;

　　职工工会经费=1200×2%=24(万元)，实际发生额28万元，应调增应纳税所得额4万元;

　　职工教育经费=1200×8%=96(万元)，实际发生额28万元，不做调整。

　　三项经费合计调增应纳税所得额=12+4=16(万元)。

　　(6)转让国债应调减的应纳税所得额=72×5%÷365×700=6.90(万元)

　　(7)公益性捐赠应调增的应纳税所得额=180-1073.68×12%=51.16(万元)

　　(8)该企业2019年的应纳税所得额=1073.68+52+16-6.90+51.16=1185.94(万元)

　　(9)该企业2019年度应缴纳的企业所得税=1185.94×25%-36×10%=292.89(万元)

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