【考情分析】

　　次重点章，年分值波动比较大，12年年均分值11分，其中房产税2.5分左右，契税1.5分左右，土地增值税7分左右。近12年以土地增值税为主单独命题考查11次，计算问答题10次、综合题1次。近12年本章客观题考查共49题，其中：房产税考查共21题，契税考查共15题，土地增值税考查共13题。

　　典型习题演练

　　客观题

　　1.某企业2019年有一处地下建筑物，为商业用途房产(房产原值80万元)，10月底将其出售。当地政府规定房产税减除比例为30%，商业用途地下建筑房产以原价的70%作为应税房产原值。2019年该企业应缴纳房产税(　)元。

　　A.3920

　　B.4312

　　C.4704

　　D.4820

　　『正确答案』A

　　『答案解析』应缴纳房产税=80×70%×(1-30%)×1.2%×10000×10/12=3920(元)

　　2.某上市公司2019年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2019年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2020年该会所应缴纳房产税(　)万元。

　　A.42

　　B.48.72

　　C.50.4

　　D.54.6

　　『正确答案』B

　　『答案解析』房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。

　　应缴纳房产税=(5000+500-200+500)×(1-30%)×1.2%=48.72(万元)

　　3.某市一商贸企业2019年末建成办公楼一栋，为建造办公楼新征一块土地，面积为45000平方米，土地单价为每平方米300元，房产建筑面积为20000平方米，建筑成本为2000万元，该办公楼使用年限为50年，计算该办公楼原值(　)万元。

　　A.3200

　　B.3350

　　C.2600

　　D.3000

　　『正确答案』A

　　『答案解析』该地的容积率=20000÷45000=0.44，税法规定，容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该房产的原值=2000+(20000×2×300)÷10000=3200(万元)

　　4.下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是(　)。

　　A.农村的居住用房

　　B.建在室外的露天游泳池

　　C.个人拥有的市区经营性用房

　　D.尚未使用或出租而待售的商品房

　　『正确答案』C

　　『答案解析』选项A，房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村;选项B，房产税以房产为征税对象，所谓房产，是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，对于建在室外的露天游泳池，不属于房产税的征税范围;选项D，房地产开采企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　5.下列关于房产税纳税人及缴纳税款，说法正确的有(　)。

　　A.租赁合同约定有免收租金期限的出租房产，免收租金期间不需缴纳房地税

　　B.融资租赁的房产未约定开始日的，由承租人自合同签订当日起缴纳房产税

　　C.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由使用人代为缴纳房产税

　　D.产权出典的由承典人缴纳房产税

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』选项A，免收租金期间由产权所有人缴纳房产税;选项B，融资租赁的房产未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起按房产余值缴纳房产税。

　　6.某公司2020年1月以1200万元(不含增值税)购入一幢旧写字楼作为办公用房，该写字楼原值2000万元，已计提折旧800万元。当地适用契税税率3%，该公司购入写字楼应缴纳契税(　)万元。

　　A.60

　　B.36

　　C.30

　　D.24

　　『正确答案』B

　　『答案解析』应缴纳的契税=1200×3%=36(万元)

　　7.下列关于契税计税依据的说法，正确的是(　)。

　　A.契税的计税依据不含增值税

　　B.买卖装修的房屋，契税计税依据不包括装修费用

　　C.承受国有土地，契税计税依据可以扣减政府减免的土地出让金

　　D.房屋交换价格差额明显不合理且无正当理由的，由税务机关参照成本价格核定

　　『正确答案』A

　　『答案解析』选项B，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内;选项C，对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税，不得因减免土地出让金而减免契税;选项D，由征收机关参照市场价格核定。

　　8.下列情形中，免征契税的有(　)。

　　A.军事单位承受土地、房屋用于军事设施

　　B.企业承受土地、房屋用于办公

　　C.合伙企业将其名下的土地、房屋权属转移回原合伙人名下

　　D.与金融租赁公司签订的售后回租合同期满，承租人回购原土地、房屋权属

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』选项B，应当征收契税。

　　9.下列关于契税征收管理的说法，正确的有(　)。

　　A.纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院的裁决书原件及相关资料办理契税纳税申报

　　B.纳税人因房地产开发企业被税务机关列为非正常户，不能取得销售不动产发票的，无法办理契税纳税申报

　　C.纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向征收机关办理申报

　　D.纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』选项B，纳税人因房地产开发企业被税务机关列为非正常户，不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。