新建房地产的扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额

土地使用权支付的地价款

出让方式为土地出让金

行政划拨方式为补交的土地出让金

转让方式为实际支付的地价款

交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费。

2.房地产开发成本

土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

新建房地产的扣除项目

3.房地产开发费用

分摊利息支出，并提供证明的

利息＋（1＋2）×5%以内

不能分摊利息支出或不能提供证明的，

（1＋2）×10%以内

注意：①超过上浮幅度的部分不允许扣除。②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。③全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。④有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。⑤清算时，已计入开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣。

4.税金

以新教材为准。

5.加扣

房地产开发纳税人

（1＋2）×20%

旧房及建筑物

房屋及建筑物的评估价格

有评估价

重置成本价×成新度折扣率

无评估价有发票

发票金额×【1+（售房发票年-购房发票年） ×5%】

取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用

转让环节的税金（对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。）

清算条件

（1）应清算：项目全部竣工完成销售的；（2）整体转让未竣工决算项目；（3）直接转让土地使用权的。

要求清算：（1）已竣工验收项目，已转让建筑面积占整个项目可售面积比例在85%以上或虽未超过85%，但剩余可售面积已出租或自用；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。

收入

1.全额开发票的，发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。合同面积与实测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

扣除项目

1.与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所等公共设施：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用。
2.销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房预提费用除规定外不得扣除。
3.质量保证金开具发票的，按发票所载金额扣除；未开具发票的扣留的质保金不得计算扣除。
4.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（企业所得税可扣）
5.拆迁安置费的扣除:①回迁，视同销售确认收入，同时确认拆迁补偿费，差价调整拆迁补偿费；②异地安置：包括本企业项目安置、购入安置和货币安置，计入拆迁补偿费。

其他

1.清算时未转让的房地产清算后销售或有偿转让的，单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
2.预缴土地增值税后，在规定的期限内补缴的不加收滞纳金。