2018年注册会计师《税法》考点分析:房产税契税土地增值税
2018-05-02
中第七章 房产税法、契税法和土地增值税法
考情分析
次重点章,土地增值税分值波动较大,年均分值7分左右,2011年综合题(14分)。其他两个税种分值在4分左右。
【预习导引】
一、房产税
一、熟悉纳税人和征税范围: | ||
二、掌握税率、计税依据和应纳税额的计算 | ||
税额计算 |
从价计征 |
应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%÷12×应税月份 |
从租计征 |
应纳税额=租金收入×12%(4%) | |
1.自用房屋—从价; 2.出租房屋—从租; | ||
三、熟悉优惠:略。 | ||
四、熟悉征收管理: |
二、契税
一、熟悉纳税人:境内承受土地、房屋权属转移单位和个人。 |
二、熟悉征收对象。 |
三、掌握税率、计税依据和应纳税额的计算:应纳税额=计税依据×税率。 |
四、熟悉优惠:1、国家机关等承受土地房屋用于办公、教学等免征;2、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩并用于农林牧渔业生产免征;3、组建新公司:国有独资超过50%的,国有控股85%以上的,免征;4、主体:公司合并且原投资主体存续的、公司分立分设为两个或两个以上投资主体相同的企业不征;5、解决就业(30%+3=50%,100%+3年=0):企业出售、非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属。 |
五、熟悉征收管理。 |
三、土地增值税法
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除系数
计算步骤如下:
(1)计算转让房地产取得的收入;
(2)计算扣除项目金额;
(3)计算增值额:
(4)计算增值额占扣除项目金额的比例,确定适用税率;
(5)计算应纳税额。
【典型例题】假定某房地产开发公司转让商品房一栋,取得收入总额为1000万元,应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元(不含增值税)。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。
(1)增值额=1000-400=600(万元)
(2)增值额与扣除项目金额的比率=600÷400=150%,确定税率
(3)应缴纳土地增值税=600×50%-400×15%=240(万元)
附件:土地增值税四级超率累进税率表
级数 |
增值额与扣除项目金额的比率 |
税率(%) |
速算扣除系数(%) |
1 |
不超过50%的部分 |
30 |
0 |
2 |
超过50%至l00%的部分 |
40 |
5 |
3 |
超过l00%至200%的部分 |
50 |
15 |
4 |
超过2005的部分 |
60 |
35 |
【相关知识点链接】
(一)征税范围:
基本规定 |
1.转让国有土地使用权课税,转让非国有土地和出让国有土地不征税。 |
房地产继承、赠与 |
不征。(赠与行为特指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与) |
出租 |
不征 |
房地产抵押 |
1.抵押期不征; |
房地产交换 |
征税(个人之间互换自有居住用房地产免征) |
合作建房 |
1.建成后自用,暂免;2.建成后转让,征税。 |
代建房 |
不征 |
房地产重新评估 |
不征 |
企业改制重组政策 |
1.对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业,暂不征土地增值税。 |
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