第四章　投资性房地产

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　　第一章　总论

　　【例题·多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有(　　)。(2015年)

　　A.已出租的土地使用权

　　B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物

　　C.持有并准备增值后转让的土地使用权

　　D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼

　　【答案】AC

　　【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算;选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

　　【例题·判断题】企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。(　　)(2016年)

　　【答案】√

　　【解析】企业以经营租赁方式租入的土地使用权，不属于企业的自有资产，转租后不能作为投资性房地产核算。

　　【例题·单选题】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。下列关于转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是(　　)。(2017年)

　　A.计入递延收益

　　B.计入当期损益

　　C.计入其他综合收益

　　D.计入资本公积

　　【答案】C

　　【解析】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值大于账面价值的差额，应该计入其他综合收益，选项C正确。

　　【例题·多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有(　　)。(2017年)

　　A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量

　　B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回

　　C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益

　　D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化

　　【答案】AD

　　【解析】选项B，投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回;选项C，投资性房地产成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。

　　【例题·判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。(　　)(2017年)

　　【答案】√

　　【例题·综合题】甲公司适用的所得税税率为25%。相关资料如下：

　　资料一：2010年12月31日，甲公司以银行存款 44 000万元购入一栋达到预定可使用状态的写字楼，立即以经营租赁方式对外出租，租期为2年，并办妥相关手续。该写字楼的预计可使用寿命为22年，取得时成本和计税基础一致。

　　资料二：甲公司对该写字楼采用公允价值模式进行后续计量。所得税纳税申报时，该写字楼在其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为2 000万元。

　　资料三：2011年12月31日和2012年12月31日，该写字楼的公允价值分别45 500万元和50 000万元。

　　资料四：2012年12月31日，租期届满，甲公司收回该写字楼，并供本公司行政管理部门使用。甲公司自2013年开始对写字楼按年限平均法计提折旧，预计尚可使用20年，预计净残值为零，所得税纳税申报时，该写字楼在其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为2 000万元。

　　资料五：2016年12月31日，甲公司以52 000万元出售该写字楼，款项收讫并存入银行。

　　假定不考虑除所得税以外的税费及其他因素。

　　要求：

　　(1)甲公司2010年12月31日购入并立即出租该写字楼的相关会计分录。

　　(2)编制2011年12月31日投资性房地产公允价值变动的会计分录。

　　(3)计算确定2011年12月31日投资性房地产账面价值、计税基础及暂时性差异(说明是可抵扣暂时性差异还是应纳税暂时性差异);并计算应确认的递延所得税资产或递延所得税负债的金额。

　　(4)编制2012年12月31日甲公司收回该写字楼的相关会计分录。

　　(5)计算确定2013年12月31日该写字楼的账面价值、计税基础及暂时性差异(说明是可抵扣暂时性差异还是应纳税暂时性差异);并计算递延所得税资产或递延所得税负债的余额。

　　(6)编制出售固定资产的会计分录。(2017年)

　　【答案】

　　(1)

　　借：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　 44 000

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　 44 000

　　(2)

　　借：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　 1 500

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　 1 500

　　借：所得税费用　　　　　　　　　　　　　　　　　 875

　　贷：递延所得税负债　　　　　　　　　　　　　　　 875

　　(3)2011年12月31日投资性房地产账面价值为45 500万元，计税基础=44 000-2 000=42 000(万元)，应纳税暂时性差异=45 500-42 000=3 500(万元)，应确认递延所得税负债=3 500×25%=875(万元)。

　　(4)

　　借：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　50 000

　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　45 500

　　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　 4 500

　　借：所得税费用　　　　　　　　　　　　　　　　 1 625

　　贷：递延所得税负债　　　　　　　　　　　　　　 1 625

　　(5)2013年12月31日该写字楼的账面价值=50 000-50 000/20=47 500(万元)，计税基础=44 000-2 000×3=38 000(万元)，应纳税暂时性差异=47 500-38 000=9 500(万元)，递延所得税负债余额=9 500×25%=2 375(万元)。

　　(6)

　　借：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　40 000

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　10 000

　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　50 000

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　52 000

　　贷：固定资产清理　　　　　　　　　　　　　　　40 000

　　资产处置损益　　　　　　　　　　　　　　　12 000

　　借：递延所得税负债　　　　　　　　　　　　　　 2 125

　　贷：所得税费用　　　　　　　　　　　　　　　　 2 125

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