第四章　投资性房地产

　　一、投资性房地产的范围

　　(一)属于投资性房地产的范围

　　1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

　　【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产?

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　　『正确答案』属于。

　　2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

　　【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产?

　　『正确答案』属于。

　　3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

　　【注意】

　　(1)已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。

　　【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，租期5年。B企业最初将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。该门面房属于哪家公司的投资性房地产?

　　『正确答案』由于门面房产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，则不属于其投资性房地产。

　　(2)已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。

　　(3)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

　　【思考问题】甲公司在重庆市中心购买一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司作为餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。该房地产是否属于投资性房地产?

　　『正确答案』属于。

　　(二)不属于投资性房地产的情形

　　1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权等。

　　2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

　　3.某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

　　【思考问题】

　　(1)甲公司在重庆市中心拥有一栋办公楼，共15层，供企业管理部门使用。每一层都能够单独计量和出售。2012年，甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市，2-10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层-15层仍然作为办公使用。

　　第1层，2-10层属于投资性房地产?

　　『正确答案』属于。

　　(2)甲公司在重庆市中心有一座旅馆，共10层，提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售。现在，第8、9和10层全部经营出租给某公司作为办公用房，其他1-7层仍然作为旅馆提供住宿服务。

　　第8、9和10层能否作为投资性房地产?

　　『正确答案』可以。1-7层企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产;将其拥有的第8、9和10层旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。