【例题·单选题】某单位经批准占用基本农田16000平方米，其中600平方米用于建造幼儿园，3000平方米用于建造医院，其余用于建造购物中心。当地耕地占用税税额为每平方米25元。则该单位应缴纳的耕地占用税( )元。

　　A.310000

　　B.150000

　　C.465000

　　D.560000

　　【答案】C

　　【解析】学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地免征耕地占用税。占用基本农田的按照适用税额加按150%征收。

　　该单位应缴纳的耕地占用税=(16000-600-3000)×25×150%=465000(元)。

　　【例题1·单选题】关于契税的计税依据，下列说法正确的是( )。

　　A.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定

　　B.土地使用权交换的，以交换的土地使用权的价格作为计税依据

　　C.采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的当期支付价款为计税依据

　　D.以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产，由房地产转让方补交契税，计税依据为转让房地产成交价格

　　【答案】A

　　【解析】选项B：土地使用权交换的，其计税依据为所交换的土地使用权的价格差额;选项C：采用分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应以合同规定的总价款作为计税依据;选项D：以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或土地收益。

　　【例题2·多选题】下列关于契税计税依据的说法，正确的有( )。

　　A.房屋交换，交换价格不等时，由多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税

　　B.购买房屋所有权，契税计税依据为成交价格

　　C.减免承受国有土地使用权应支付的土地出让金，契税相应减免

　　D.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据

　　【答案】ABD

　　【解析】选项C：减免承受国有土地使用权应支付的土地出让金，契税不得减免。

　　【例题3·单选题】某大型国有企业2019年承受国有土地使用权，国家给予其照顾，减按应支付土地出让金的70%缴纳出让金，该企业实际支付140万元，当地省政府规定的契税税率为3%，该企业应缴纳的契税为( )万元。

　　A.7

　　B.4.2

　　C.6

　　D.5.6

　　【答案】C

　　【解析】国有土地使用权出让，受让者应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税。该企业应缴纳的契税=140÷70%×3%=6(万元)。

　　【例题4·单选题】周某向谢某借款80万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值90万元的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款10万元。已知契税的税率为3%。根据契税法律制度的规定，关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中，正确的是( )。(上述金额均不含增值税)

　　A.周某应缴纳契税3万元

　　B.周某应缴纳契税2.4万元

　　C.谢某应缴纳契税2.7万元

　　D.谢某应缴纳契税0.3万元

　　【答案】C

　　【解析】契税由房屋权属承受人谢某缴纳，应缴纳契税=90×3%=2.7(万元)。

　　【例题5·单选题】林某拥有面积为140平方米的住宅一套，价值96万元。黄某拥有面积为120平方米的住宅一套，价值72万元。两人进行房屋交换，差价部分黄某以现金补偿林某。已知契税适用税率为3%，根据契税法律制度的规定，下列说法正确的是( )。(上述金额均不含增值税)

　　A.林某应缴纳的契税税额为4.8万元

　　B.林某应缴纳的契税税额为2.88万元

　　C.黄某应缴纳的契税税额为2.16万元

　　D.黄某应缴纳的契税税额为0.72万元

　　【答案】D

　　【解析】房屋交换，以所交换房屋的价格差额为计税依据。由支付差价的一方缴纳契税。应纳税额=(96-72)×3%=0.72(万元)。

　　【例题6·单选题】某非公司制企业经批准整体改制为股份有限公司，承受原企业价值600万元的房产所有权，原企业投资主体存续并且在改制后的企业中所持股权比例为85%;以债权人身份接受某破产企业价值200万元的房产抵偿债务，随后将此房产投资于另一企业。该股份有限公司上述业务应缴纳契税( )万元。(契税税率3%)

　　A.0

　　B.6

　　C.18

　　D.24

　　【答案】A

　　【解析】非公司制企业整体改制为股份有限公司，原企业投资主体存续并在改制后的公司中所持股权(股份)比例超过75%，且改制后公司承继原企业权利、义务的，对改制后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税;破产后，债权人(包括破产企业职工)承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。

　　【考点5】土地增值税

　　【例题1·多选题】下列项目属于房地产开发成本的有( )。

　　A.土地征用及拆迁补偿费

　　B.建筑安装工程费

　　C.公共配套设施费

　　D.前期工程费

　　【答案】ABCD

　　【解析】四个选项均符合。

　　【例题2·多选题】计算土地增值税时，不得扣除的利息支出有( )。

　　A.10年以上的借款利息

　　B.境外借款利息

　　C.超过国家规定的上浮幅度的利息部分

　　D.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息

　　【答案】CD

　　【解析】财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

　　【例题3·多选题】企业转让旧房计算土地增值税时，其扣除项目金额有( )。

　　A.房屋及建筑物的原值

　　B.取得土地使用权支付的地价款(不能提供已支付地价款的凭据)

　　C.取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用

　　D.转让环节缴纳的税金

　　【答案】CD

　　【解析】纳税人转让旧房的，可扣除以下项目：(1)房屋及建筑物的评估价格;(2)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用;(3)转让环节缴纳的税金。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

　　【例题4·多选题】房地产开发公司销售新建房支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除基数的有( )。

　　A.取得土地使用权缴纳的契税

　　B.支付建筑人员的工资、福利费

　　C.销售过程中发生的销售费用

　　D.开发小区内的道路建设费用

　　【答案】ABD

　　【解析】对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条(一)、(二)项即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本(包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用)之和，加计20%扣除。选项A计入“取得土地使用权所支付的金额”中;选项BD计入“房地产开发成本”中。

　　【例题5·单选题】某房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得不含增值税销售收入9000万元，已知该公司支付取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本合计为3400万元，该公司不能按房地产项目计算分摊银行借款利息，已知该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳的可以税前扣除的税费为504万元。该公司销售商品房应缴纳土地增值税( )万元。

　　A.1719

　　B.1384.2

　　C.1928

　　D.1920

　　【答案】B

　　【解析】扣除项目金额合计=3400+3400×10%+3400×20%+504=4924(万元)

　　增值额=9000-4924=4076(万元)

　　增值率=增值额÷扣除项目金额=4076÷4924×100%=82.78%，适用税率40%，速算扣除系数5%，应纳土地增值税税额=4076×40%-4924×5%=1384.2(万元)。

　　【例题6·单选题】某商贸公司转让一幢已经使用过的办公楼，取得不含税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，转让时缴纳可以扣除的相关税费30万元。该公司转让该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。

　　A.21

　　B.30

　　C.51

　　D.60

　　【答案】A

　　【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的税费作为扣除项目金额，增值额=500-800×50%-30=70(万元)，增值率=70÷(800×50%+30)×100%=16.28%，增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%，该公司转让办公楼应纳土地增值税=70×30%=21(万元)。