【知识点一】纳税人

　　【考点1】房产税

　　【例题1·单选题】下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是( )。

　　A.房屋出租的由承租人纳税

　　B.房屋产权出典的由出典人纳税

　　C.房屋产权未确定的暂不缴纳房产税

　　D.纳税单位无租使用房产管理部门的房产由使用人代为缴纳房产税

　　【答案】D

　　【解析】选项A：房屋出租的由出租人缴纳房产税;选项B：产权出典的由承典人缴纳房产税;选项C：房屋产权未确定的由代管人或使用人纳税。

　　【例题2·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列有关房产税纳税人的表述中，正确的有( )。

　　A.产权属于国家所有的房屋，其经营管理单位为纳税人

　　B.产权属于集体所有的房屋，该集体单位为纳税人

　　C.产权属于个人所有的营业用的房屋，该个人为纳税人

　　D.融资租赁的房屋，出租人为纳税人

　　【答案】ABC

　　【解析】融资租赁的房屋，承租人为纳税人。

　　【考点2】城镇土地使用税

　　【例题1·多选题】下列属于城镇土地使用税纳税人的有( )。

　　A.承租集体所有建设用地的，为承租集体经济组织土地的单位

　　B.在农村拥有小卖部的个体工商户

　　C.土地使用权未确定或权属纠纷未解决时的实际使用人

　　D.在城市郊区拥有土地使用权的个体工商户

　　【答案】ACD

　　【解析】农村的土地不属于城镇土地使用税的征税范围。

　　【例题2·单选题】在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，缴纳城镇土地使用税的规定是( )。

　　A.免税

　　B.减半征税

　　C.由出租土地的单位缴纳城镇土地使用税

　　D.由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人缴纳城镇土地使用税

　　【答案】D

　　【解析】在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，直接从集体经济组织承租土地的单位和个人为纳税人。

　　【考点3】契税

　　【例题·单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳契税的是( )。

　　A.承包者获得农村集体土地承包经营权

　　B.企业受让土地使用权

　　C.企业将厂房抵押给银行

　　D.个人承租居民住宅

　　【答案】B

　　【解析】选项ACD均不征收契税。

　　【知识点二】征税范围

　　【考点1】房产税

　　【例题·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳房产税的有( )。

　　A.某宾馆的围墙

　　B.某宾馆的室外游泳池

　　C.某企业的办公楼

　　D.某房地产公司出租的写字楼

　　【答案】CD

　　【解析】(1)选项AB：独立于房屋之外的建筑物(如围墙、室外游泳池等)，不是房产税的征税对象;(2)选项D：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　【考点2】耕地占用税

　　【例题·多选题】下列项目中，应计算缴纳耕地占用税的有( )。

　　A.占用渔业水域滩涂进行非农业建设

　　B.占用林地建房

　　C.社会福利机构占用园地

　　D.占用农田水利用地从事非农业建设

　　【答案】ABD

　　【解析】选项C：属于免征耕地占用税的项目。

　　【考点3】契税

　　【例题1·单选题】下列房产转让的情形中，产权承受方不缴纳契税的是( )。(2019年考题改编)

　　A.将房产赠与非法定继承人

　　B.以预付集资建房款方式承受土地、房屋权属

　　C.以获奖方式承受土地、房屋权属

　　D.以自有房产投资入股本人独资经营的企业

　　【答案】D

　　【解析】选项A：法定继承，不征收契税;将房产赠与非法定继承人，承受方照章缴纳契税。选项BC：以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，以获奖方式承受土地、房屋权属，均视同土地使用权转让、房屋买卖或赠与而缴纳契税。

　　【例题2·单选题】下列各项中，应计算缴纳契税的是( )。

　　A.法定继承人承受房屋权属

　　B.企业之间等价交换办公楼

　　C.承包者获得农村集体土地承包经营权

　　D.运动员因成绩突出获得国家奖励的住房

　　【答案】D

　　【解析】法定继承人承受房屋权属不征契税;土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等时，免征契税;契税的纳税人为承受土地、房屋权属的单位和个人，因此获得的土地承包经营权不是契税的征收范围。

　　【考点4】土地增值税

　　【例题1·多选题】下列各项中，应当缴纳土地增值税的有( )。

　　A.非公司制企业整体改制为有限责任公司，改制前的企业将房屋权属转移至改制后的企业

　　B.企业之间进行房地产交换的

　　C.企业合并，且原企业投资主体存续的，原企业将房屋权属转移到合并后的企业

　　D.以房地产抵债而发生房地产权属转移的

　　【答案】BD

　　【解析】选项AC：均暂不征收土地增值税。

　　【例题2·单选题】根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要计算缴纳土地增值税的是( )。

　　A.某人将自己拥有的一套闲置的住房出租

　　B.某人将自己的房产无偿赠与自己的子女

　　C.公司与公司之间互换房产

　　D.某企业通过国家机关将一套房产无偿赠与当地一家福利机构

　　【答案】C

　　【解析】选项A：某人将自己拥有的一套闲置的住房出租，房产权属未发生改变，不征收土地增值税;选项B：个人将房产无偿赠与直系亲属，不征收土地增值税;选项D：符合公益性捐赠条件的房产，不征收土地增值税。

　　【例题3·多选题】下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有( )。

　　A.转让存量房

　　B.个人之间互换自有居住用房地产(经当地税务机关核实)

　　C.房产所有人将房屋产权用于抵债的

　　D.房地产开发企业将建造的商品房用于商业出租，不发生产权转移的

　　【答案】AC

　　【解析】选项B：个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税;选项D：房地产开发企业将建造的商品房用于商业出租，不发生产权转移的，不属于土地增值税征收范围。

　　【知识点三】计税依据与应纳税额的计算

　　【考点1】房产税

　　【例题1·单选题】下列关于房产原值的有关规定，不正确的是( )。

　　A.与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施要计入房产原值

　　B.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值

　　C.中央空调不计入房产原值

　　D.对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值

　　【答案】C

　　【解析】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税;对于附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　【例题2·单选题】某企业2019年5月投资7500万元取得50万平方米的土地使用权，缴纳契税300万元，用于建造面积为40万平方米的厂房，建造成本和费用为4000万元，2019年末竣工验收并投入使用，对该厂房征收房产税所确定的房产原值是( )万元。

　　A.33500

　　B.13200

　　C.11800

　　D.13000

　　【答案】C

　　【解析】房产原值=7500+4000+300=11800(万元)，房产原值包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

　　【例题3·单选题】某企业2019年拥有一幢三层的办公楼，原值6000万元，将其中的1/3以每月15万元(不含增值税)的租金出租给其他单位使用，2019年4月底，原租户的租期到期，该企业将该幢办公楼进行改建，更换楼内电梯，将原值80万元的电梯更换为120万元的新电梯，并为该办公楼安装了300万元的智能化楼宇设施，这些改建工程于7月底完工，该企业所在地省人民政府规定计算房产余值的减除比例为30%，该企业2019年应纳房产税( )万元。

　　A.51.49

　　B.52.38

　　C.53.05

　　D.53.19

　　【答案】D

　　【解析】2019年1~4月应纳房产税=6000×2/3×(1-30%)×1.2%×4/12+15×4×12%=11.2+7.2=18.4(万元)

　　2019年5~7月应纳房产税=6000×(1-30%)×1.2%×3/12=12.6(万元)

　　对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。

　　2019年8月至年底应纳房产税=(6000+120-80+300)×(1-30%)×1.2%×5/12=22.19(万元)

　　该企业2019年应纳房产税=18.4+12.6+22.19=53.19(万元)。

　　【例题4·单选题】某企业拥有原值为5000万元的房产，2019年4月1日将其中的40%用于对外投资联营，双方约定投资期限10年，不承担投资风险，当年取得固定利润分红200万元(不含增值税)。已知当地省级人民政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，该企业2019年度应纳房产税( )万元。

　　A.24

　　B.3.8

　　C.33.6

　　D.57.6

　　【答案】D

　　【解析】对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

　　该企业2019年应纳房产税=5000×(1-40%)×(1-20%)×1.2%+5000×40%×(1-20%)×1.2%×3÷12+200×12%=57.6(万元)。

　　【例题5·单选题】某企业2019年委托施工企业修建一栋独立工业用地下物资仓库，8月底办理竣工验收手续，工程结算支出50万元，并按此成本计入固定资产原值。该企业10月21日从某商业企业购买一座写字楼，入账的房产原值为1000万元，当月办理了产权过户手续并领取了房屋权属证书。已知省政府规定计算房产余值的扣除比例为30%，工业用地下建筑物按房屋原价的50%作为应税房产原值。该企业2019年度应缴纳的房产税为( )元。(不考虑购房过程中支付的相关税费)

　　A.14700

　　B.11750

　　C.12800

　　D.15400

　　【答案】A

　　【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税，企业委托修建的仓库只需计算9~12月的房产税税额;纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税。

　　该企业2019年度应缴纳房产税=50×10000×50%×(1-30%)×1.2%×4÷12+1000×10000×(1-30%)×1.2%×2÷12=14700(元)。

　　【例题6·多选题】下列项目中，应以房产租金作为计税依据征收房产税的有( )。

　　A.以融资租赁方式租入的房屋

　　B.以经营租赁方式租出的房屋

　　C.居民住宅区内业主自营的共有经营性房屋

　　D.以收取固定收入、不承担联营风险方式投资的房屋

　　【答案】BD

　　【解析】选项AC：依照房产余值缴纳房产税。

　　【例题7·单选题】甲公司2019年年初房产原值为8000万元，3月与乙公司签订租赁合同，约定自2019年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司，租期3年，月租金2万元(不含增值税)，2019年4~6月为免收租金使用期间。甲公司所在地计算房产余值减除比例为30%，甲公司2019年度应缴纳的房产税为( )万元。

　　A.65.49

　　B.66.21

　　C.66.54

　　D.67.26

　　【答案】C

　　【解析】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

　　甲公司应缴纳的房产税=8000×(1-30%)×1.2%×1/2+7500×(1-30%)×1.2%×1/2+2×6×12%=66.54(万元)。

　　【考点2】城镇土地使用税

　　【例题1·多选题】根据城镇土地使用税的规定，对纳税人实际占用的土地面积，可以按照下列( )方法确定。

　　A.尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准

　　B.由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准

　　C.尚未核发土地使用证书的，由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整

　　D.尚未核发土地使用证书的，以税务机关核定的土地面积为准

　　【答案】ABC

　　【解析】纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：(1)由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准;(2)尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准;(3)尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。

　　【例题2·单选题】某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物，该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑面积10000平方米(该公司与政府机关占用比例为4：1)，该公司所在地城镇土地使用税年税额5元/平方米。该公司全年应缴纳城镇土地使用税( )元。

　　A.0

　　B.2000

　　C.8000

　　D.10000

　　【答案】C

　　【解析】该公司全年应纳城镇土地使用税=2000÷5×4×5=8000(元)。

　　【例题3·单选题】某外商投资企业2019年年初实际占地面积为50000平方米，其中，企业自办幼儿园占地2000平方米，职工医院占地2000平方米，企业厂区内绿化占地5000平方米，无偿向某部队提供训练用地1000平方米。2019年4月底该企业为扩大生产，根据有关部门的批准，新征用非耕地8000平方米。该企业所处地段城镇土地使用税年税额3元/平方米。该企业2019年应缴纳城镇土地使用税( )万元。

　　A.15.3

　　B.15.1

　　C.13.8

　　D.13.3

　　【答案】B

　　【解析】该企业2019年应纳城镇土地使用税税额=(50000-2000-2000-1000)×3+8000×3×8÷12=151000(元)=15.1(万元)。

　　【例题4·单选题】某市肉制品加工企业2019年占地40000平方米，其中办公楼占地3000平方米，生猪养殖基地占地20000平方米，肉制品加工车间占地16000平方米，企业内部道路及绿化占地1000平方米。企业所在地城镇土地使用税单位年税额每平方米5元。该企业全年应缴纳城镇土地使用税( )元。

　　A.65000

　　B.100000

　　C.120000

　　D.950000

　　【答案】B

　　【解析】该企业全年应纳城镇土地使用税=(40000-20000)×5=100000(元)。

　　【例题5·单选题】甲企业位于某经济落后地区，2018年12月取得一宗土地的使用权(未取得土地使用证书)，2019年1月已按1300平方米申报缴纳了城镇土地使用税。2019年5月该企业取得了政府部门核发的土地使用证书，上面注明的土地面积为2200平方米。已知该地区适用每平方米0.9~18元的固定税额，当地政府规定的固定税额为每平方米0.9元，并另按照国家规定的最高比例降低税额标准。则甲企业2019年应补缴的城镇土地使用税( )元。

　　A.1980

　　B.567

　　C.810

　　D.648

　　【答案】B

　　【解析】尚未核发土地使用证书的，由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整;经济落后地区，税额标准可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额标准的30%。

　　该企业全年应纳城镇土地使用税=(2200-1300)×0.9×(1-30%)=567(元)。

　　【例题6·单选题】某企业2019年度拥有位于市郊的一宗地块，其地上面积为1万平方米，单独建造的地下建筑面积为3千平方米(已取得地下土地使用权证)。该市规定的城镇土地使用税税率为3.5元/平方米。则该企业2019年度就此地块应缴纳的城镇土地使用税为( )万元。

　　A.4.55

　　B.2.28

　　C.4.03

　　D.2.8

　　【答案】C

　　【解析】对单独建造的地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

　　该企业2019年度此地块应缴纳的城镇土地使用税=1×3.5+0.3×3.5×50%=4.03(万元)。

　　【例题7·单选题】北方某供热企业既给居民供热又给单位生产供热，供热使用厂房占地5000平方米，该企业2019年取得的采暖费收入中，来自居民与单位的收入比例为1：3，该企业所在地城镇土地使用税单位年税额每平方米2.5元。则该企业2019年度应缴纳的城镇土地使用税为( )元。

　　A.12500

　　B.9375

　　C.8333.33

　　D.3125

　　【答案】B

　　【解析】自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的土地免征城镇土地使用税。

　　对供热企业其他厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的城镇土地适用税。

　　该企业2019年度应缴纳的城镇土地使用税=5000×3/4×2.5=9375(元)。

　　【例题8·单选题】某物流企业2019年占地8000平方米，其中6000平方米为大宗商品仓储设施占地，该设施80%自用，20%出租;2000平方米为该企业管理服务设施占地。该企业所在地城镇土地使用税单位年税额每平方米10元。则该企业2019年度应缴纳的城镇土地使用税为( )元。

　　A.50000

　　B.40000

　　C.32000

　　D.56000

　　【答案】A

　　【解析】对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地和物流企业承租用于大宗商品仓储设施的土地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

　　该企业2019年度应缴纳的城镇土地使用税=6000×10×50%+2000×10=50000(元)。

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