【1.多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有( )。

　　A.已出租的土地使用权

　　B.租入后再转租的建筑物

　　C.持有并准备增值后转让的土地使用权

　　D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼

　　【答案】AC

　　【解析】选项 B，租入后再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算;选项 D，出租给本企业职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

　　【2.单选题】甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017 年 1 月 10 日甲公司以银行存款 9600 万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式出租，甲公司预计该写字楼的使用寿命为 40 年，预计净残值为 120 万元，采用年限平均法计提折旧。不考虑其他因素，

　　2017 年甲公司应对该写字楼计提折旧金额为( )万元。

　　A.240

　　B.220

　　C.217.25

　　D.237

　　【答案】C

　　【解析】2017 年年末计提折旧=(9600-120)/40/12×11=217.25(万元)。

　　【3.多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有( )。

　　A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量

　　B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回

　　C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益

　　D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化

　　【答案】AD

　　【解析】选项 B，以成本模式计量的投资性房地产，计提的减值准备以后期间不得转回;选项 C，投资性房地产成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。

　　【4.单选题】

　　(2016 年 B)下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是( )

　　A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益

　　B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益

　　C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益

　　D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益

　　【答案】C

　　【解析】采用成本本模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，选项 A 和 B 错误;采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)，选项 D 错误。

　　【5.多选题】(2018 年)甲公司以公允价值对投资性房地产进行后续计量。甲公司 2×17 年度与投资性房地产有关的交易或事项如下：(1)出租厂房 2×17 年末的公允价值为 1 650万元，该厂房上年末的账面价值为 1 700 万元;(2)2×17 年 1 月 1 日，将原拟自用的商品房改为出租，转换日的公允价值小于其账面价值 80 万元;(3)2×17 年 1 月 1 日，将原自用乙办公楼改为出租，转换日的公允价值大于账面价值 600 万元;(4)收到出租丙办公楼 2×17 年 4 月至 12 月的租金 540 万元。按照租赁协议的约定，丙办公楼的租赁期自 2×17 年1 月 1 日起至 2×17 年 12 月 31 日止，2×17 年 1 月至 3 月免收租金。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司与投资性房地产相关会计处理的表述中，正确的有( )

　　A.2×17 年末出租厂房按 1 700 万元计量

　　B.拟自用改为出租的商品房转换日的公允价值小于其账面价值的差额 80 万元计入当期损益

　　C.自用改为出租的乙办公楼转换日的公允价值大于账面价值 600 万元计入其他综合收益

　　D.出租丙办公楼 2×17 年度每月确认租金收入 45 万元

　　【答案】BCD

　　【解析】以公允价值对投资性房地产进行后续计量应按照期末公允价值计量，2×17 年末出租厂房应按公允价值 1 650 万元计量，选项 A 错误。定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为 1 年，年租金为 200 万元。当日，出租办公楼的公允价值为 8 000 万元，大于其账面价值的金额为 5 500 万元。20×6 年 12 月31 日，该办公楼的公允价值为 9 000 万元。20×7 年 6 月 30 日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款 9 500 万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司 20×7 年度损益的影响金额是( )。

　　A.500 万元

　　B.6 000 万元

　　C.6 100 万元

　　D.7 000 万元

　　【答案】C

　　【解析】处置投资性房地产时，需要将自用办公楼转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时计入其他综合收益的金额 5 500 万元转入其他业务成本的贷方，则上述交易或事项对甲公司 20×7 年度损益的影响金额=9 500-9 000+5 500+200×6/12=6 100(万元)。

　　附分录：

　　借：银行存款

　　9 500

　　贷：其他业务收入

　　9 500

　　借：其他业务成本

　　9 000

　　贷：投资性房地产——成本

　　8 000

　　——公允价值变动

　　1 000

　　借：其他综合收益

　　5 500

　　贷：其他业务成本

　　5 500

　　借：公允价值变动损益

　　1 000

　　贷：其他业务成本

　　1 000

　　借：银行存款

　　100

　　贷：其他业务收入

　　100

　　【7.综合题】(2014 年 B)甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

　　(1)20×6 年 1 月 1 日，甲公司以 30 000 万元总价款购买了一栋已达到预定可使用状态的公寓。该公寓总面积为 1 万平方米，每平方米单价为 3 万元，预计使用寿命为 50 年，预计净残值为零。甲公司计划将该公寓用于对外出租。

　　(2)20×6 年，甲公司出租上述公寓实现租金收入 750 万元，发生费用支出(不含折旧)150 万元。由于市场发生变化，甲公司出售了部分公寓，出售面积占总面积的 20%，取1得收入 6 300 万元，所出售公寓于 20×6 年 12 月 31 日办理了房产过户手续。20×6 年 12月 31 日，该公寓的公允价值为每平方米 3.15 万元。

　　其他资料：

　　甲公司所有收入与支出均以银行存款结算。

　　根据税法规定，在计算当期应纳所得税时，持有的投资性房地产可以按照其购买成本、根据预计使用寿命 50 年按照年限平均法自购买日起至处置时止计算的折旧额在税前扣除，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额;在实际处置时，处置取得的价款扣除其历史成本减去按照税法规定计提折旧后的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额，甲公司适用的所得税税率为 25%。

　　甲公司当期不存在其他收入或成本费用，当期所发生的 150 万元费用支出可以全部在税前扣除，不存在未弥补亏损或其他暂时性差异。不考虑除所得税外其他相关税费。

　　要求：

　　(1)编制甲公司 20×6 年 1 月 1 日、12 月 31 日与投资性房地产的购买、公允价值变动、出租、出售相关的会计分录。

　　(2)计算投资性房地产 20×6 年 12 月 31 日的账面价值、计税基础及暂时性差异。

　　(3)计算甲公司 20×6 年当期所得税，并编制与确认所得税费用相关的会计分录。

　　【答案】

　　(1)编制甲公司 20×6 年 1 月 1 日、12 月 31 日与投资性房地产的购买、公允价值变动、出租、出售相关的会计分录。

　　20×6 年 1 月 1 日，甲公司以 30 000 万元购买公寓

　　借：投资性房地产 30 000

　　贷：银行存款 30 000

　　20×6 年 12 月 31 日，公寓的公允价值增加至 31 500 万元(=3.15 万/平方米 ×1 万平

　　方米)，增值 1 500 万元。

　　借：投资性房地产 1 500

　　贷：公允价值变动损益 1 500

　　或(剩余 80%部分公允价值变动)：

　　借：投资性房地产 1 200

　　贷：公允价值变动损益 1 200

　　甲公司实现租金收入和成本：

　　借：银行存款 750

　　贷：其他业务收入(或主营业务收入) 750

　　借：其他业务成本(或主营业务成本) 150

　　贷：银行存款 150

　　甲公司 12 月 31 日出售投资性房地产的会计分录如下：

　　借：银行存款 6 300

　　贷：其他业务收入(或主营业务收入) 6 300

　　借：其他业务成本(或主营业务成本) 6 000(30 000×20%)

　　公允价值变动损益 300(1 500×20%)

　　贷：投资性房地产 6 300(31 500×20%)

　　或(出售时未确认公允价值变动损益)：

　　借：其他业务成本(或主营业务成本) 6 000(30 000×20%)

　　贷：投资性房地产 6 000(30 000×20%)14

　　(2)计算投资性房地产 12 月 31 日的账面价值、计税基础及暂时性差异。

　　公寓剩余部分的账面价值=31 500×80%=25 200(万元)

　　公寓剩余部分的计税基础=(30 000-30 000/50)×80%=29 400×80%=23 520(万元)

　　暂时性差异=25 200-23 520=1 680(万元)

　　(3)计算甲公司 20×6 年当期所得税，并编制与确认所得税费用相关的会计分录。

　　甲公司的当期所得税计算如下：

　　=(应税收入-可抵扣成本费用)×适用税率

　　=(出售收入-出售成本+租金收入-费用-折旧)×25%

　　=(6 300-29 400×20%+750-150-30 000/50)×25%

　　=(6 300-5 880+600-600)×25%

　　=420×25%=105(万元)

　　递延所得税负债=1 680×25%=420(万元)

　　所得税相关分录如下：

　　借：所得税费用 525

　　贷：应交税费——应交所得税 105

　　递延所得税负债 420

　　试题来源:【注册会计师考试《会计》题库下载 】

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