【例题·计算分析题】2×20年1月1日，某公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。2×20年2月1日，该公司实际支付价款10 000万元(不考虑土地所有权和增值税因素)，当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。2×20年3月1日，该公司开始委托承包商继续建造。2×20年12月31日，该建筑物建造完成，实际建造成本为20 000万元，全部款项以银行存款支付。

　　要求：根据资料编制相关会计分录。

　　『正确答案』

　　借：投资性房地产——在建　　　　　　　　10 000

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　10 000

　　借：投资性房地产——在建　　　　　　　　20 000

　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　20 000

　　借：投资性房地产(投资性房地产——成本)30 000

　　贷：投资性房地产——在建　　　　　　　　30 000

　　【提示】如果该栋烂尾楼建成后将作为该公司销售中心的办公楼使用，则取得时应通过“在建工程”科目核算，完工后转入固定资产。

　　【例题·单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是(　)。

　　A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

　　B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

　　C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

　　D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

　　『正确答案』C

　　『答案解析』对投资性房地产进行后续计量时，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。

　　【例题·单选题】甲公司2×18年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2×20年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×20年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。上述交易或事项对甲公司2×20年度营业利润的影响金额是(　)。

　　A.0　　B.-75万元　　C.-600万元　　D.-675万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』转换前折旧金额=3 000/20/2=75(万元);转换后确认半年租金=150/2=75(万元);当期末投资性房地产确认的公允价值变动=2 200-2 800=-600(万元);综合考虑之后对营业利润的影响=-75+75-600=-600(万元)。

　　【例题·单选题】(2016年)下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是(　)。

　　A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益

　　B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益

　　C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益

　　D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益

　　『正确答案』C

　　『答案解析』选项AB，成本模式下的转换，不产生差额，存货、自用房地产应按转换日该房地产的账面价值计量;选项D，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

　　【例题·计算分析题】甲公司为上市公司，该公司按净利润的10%计提盈余公积。所得税税率为25%，税法规定该投资性房地产作为固定资产处理，折旧年限为50年，净残值为零，采用直线法计提折旧。公允价值变动损益不得计入应纳税所得额。

　　2×20年1月1日甲公司董事会决定将投资性房地产后续计量模式从成本模式转换为公允价值模式，当日其公允价值为15 000万元。该房地产为2×14年12月外购一栋写字楼，支付价款10 000万元，预计使用年限为50年，净残值为零，采用直线法计提折旧。同日将该写字楼租赁给乙公司使用。2×20年以前，甲公司对投资性房地产一直采用成本模式进行后续计量。

　　要求：根据上述资料，编制甲公司的账务处理。

　　『正确答案』

　　借：投资性房地产　　　　(15 000-10 000)5 000

　　投资性房地产累计折旧 (10 000/50×5)1 000

　　贷：递延所得税负债　　　　 (6 000×25%)1 500

　　盈余公积　　　　　　(6 000×75%×10%)450

　　利润分配——未分配利润　　　　　　　 4 050

　　【例题·多选题】(2015年改编)下列资产分类或转换的会计处理中，符合会计准则规定的有(　)。

　　A.将投资性房地产的后续计量由公允价值模式转为成本模式

　　B.对子公司失去控制或重大影响导致将长期股权投资转换为债权投资

　　C.企业改变其管理金融资产的业务模式，导致债权投资转为其他债权投资

　　D.因签订不可撤销的出售协议，将对联营企业投资终止采用权益法并作为持有待售资产列报

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』选项A，投资性房地产不能由公允价值模式转为成本模式;选项B，股权投资没有固定到期日和固定收回金额，因此不能划分为债权投资。

　　【例题·单选题】2×18年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自2×18年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。办公楼2×18年12月31日的公允价值为2 600万元，2×19年12月31日的公允价值为2 640万元。2×20年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。甲公司2×20年度因出售办公楼而应确认的损益金额是(　)。

　　A.160万元　　B.400万元　　C.1 460万元　　D.1 700万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』转换日产生其他综合收益=2 400-(3 200-2 100)=1 300(万元);快速计算方法：出售办公楼而应确认的损益金额=公允价值2 800-账面价值2 640+其他综合收益1 300=1 460(万元)。

　　具体的核算如下：

　　①自用房地产转为投资性房地产时：

　　借：投资性房地产——成本　　　　　2 400

　　累计折旧　　　　　　　　　　　2 100

　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　3 200

　　其他综合收益　　　　　　　　　1 300

　　②累计公允价值变动损益=2 640-2 400=240(万元)

　　③对外出售时

　　借：银行存款　　　　　　　　　　　2 800

　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　2 800

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　1 100 (倒挤)

　　其他综合收益　　　　　　　　　1 300

　　公允价值变动损益　　　　　　　　240

　　贷：投资性房地产——成本　　　　　2 400

　　——公允价值变动　　240(2 640-2 400)

　　所以验算：其他业务收入2 800-其他业务成本1 100-公允价值变动损益240=1 460(万元)。

　　试题来源:【注册会计师考试《会计》题库下载 】

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