2017年注册会计师《经济法》重点讲义六

　　商品房买卖合同

　　一、商品房买卖合同★★★

　　(1)销售广告的性质认定

　　对于商品房销售中出现的销售广告和宣传资料，根据最高人民法院的司法解释，有几个要点：第一，有关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对出卖人无合同上的约束力;第二，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约;第三，第二点的内容即使未订入合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，承担违约责任。

　　(2)商品房预售合同的效力

　　商品房预售，属于法律规定的特许经营范围，因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。

　　(3)被拆迁人的优先权

　　拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

　　(4)商品房买卖中法定解除权的行使

　　根据最高人民法院的司法解释，商品房买卖合同中解除权行使的情形包括：第一，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;第二，因房屋质量问题严重影响正常居住使用;第三，房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的;第四，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行;第五，约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

　　(5)可以适用惩罚性赔偿金的情形

　　在下列情形下，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金：第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;第三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　惩罚性赔偿金口诀：一房二卖，一房又抵，无证预售，故瞒已抵，拆迁补偿。

　　(6)商品房买卖合同与贷款合同的效力关系

　　第一，贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失。第二，商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保人和买受人。