一、用益物权概述

　　以使用他人之物为目的的物权，称用益物权。用益物权仅涉及物的使用价值，不包含处分权能。

　　《物权法》规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权。

　　二、建设用地使用权

　　(一)取得

　　1. 创设取得

　　①无偿划拨。用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。

　　②有偿出让。建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权出让合同约定的使用年界限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准，经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　2. 转移取得

　　建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件：③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

　　下列房地产不得转让：①以出让方式取得土地使用权，但未符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的;②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;③依法收回土地使用权的;④共有房地产，未经其他共有人书面同意的;⑤权属有争议的;⑥未依法登记领取权属证书的;⑦法律、行政法律法规规定禁止转让的其他情形。

　　3. 登记

　　建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。

　　(二)期限

　　(1)以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

　　(2)以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。

　　(3)土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　(三)终止

　　出现下列情形之一，由有关人民政府土地行政主管部门根据原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

　　(1)为公共利益需要使用土地;

　　(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地;

　　(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准;

　　(4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地;

　　(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废。