1. 法定分类

　　①国家所有权。②集体所有权。原则上，农村集体物权将集体所有土地用作商业开发，若有开发需求，须由国家先将土地征归国有，然后再由国家以出让国有土地使用权的方式进入市场进行商业开发。但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批益准使用农民集体所有的土地的除外。③私人所有权。私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

　　2. 共有

　　共有包括按份共有和共同共有。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享的债权、承担债务。偿还债务超过自己应当份额的按份共有人，有权向共他共有人追偿。

　　共有人可以协商确定分割方式，达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的。应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

　　因共有的不动产或者动产产生债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

　　①共同共有。各共同共有的所有权属于共有人全体，而非按应有部分享有所有权，故对该共同共有物的全部，共有人并无应有部分存在。

　　对共有的不动产或者动产作重大修增的，应当经全体共同共有人同意。但共有人之间另有约定的除外。对共有的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，共同共有人共同负担。

　　共同共有关系存续期间，原则上禁止对共有物进行分割。但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割，因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出

　　卖自己分割的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分割的财产属于一个整体或配备使用，其他原共有人享有优先购买权。

　　原则上，物之处分须征得全体一致同意，共有人之间若是另有约定，则从其约定。若共有人之一未征得其他共有人同意，擅将共有物所有权转让给第三人，此转让行为构成无权处分，该无权处分的基本规则，其有效性取决于其他共有人追认与否。只要有任何一位共有人拒绝追认，该无权处分行为即无效，受让人不能取得共有物的所有权;若所有其他共有人均表示追认则无权处分转化为有权处分。转让行为有效，受让人取得共有物所有权，在其他共有人未表示是否追认之前，无权处分行为既非有效，亦非无效，处于效力待定状态。当其他共有人拒绝追认因其转让行为无效时，作为出卖人的共有人因无法向买受人的第三人履行转移所有权的义务，故应向第三人承担合同法上的违约责任。

　　如果第三人不知并且没有义务知道所受让的标的物存在其他共有人，或者，虽然知道存在其他共有人，但不知并且没有义务知道共有人转让标的物未征得其他共有人的同意，该第三人即构成善意，可依善意取得制度取得标的物的所有权，此时，即使其他共有人表示反对，亦不影响转让行为的有效性。为了获得法律救济，其他共有人应有权向转让人请求损害赔偿。

　　②按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额，视为等额享有。

　　按份共有人对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。同时，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。共有人约定不得分割共有的不动产或得动产，应当按照约定，但共有人重大理由需要分割的，可以请求分割，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

　　按份共有物的处分奉行多数决定，为共有份额2/3以上的多数，未满2/3份额却转让共有物者，亦构成无权处分。按份共有人对其享有的份额有处分自由，故可自由转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。