考点 4：土地增值税的纳税人和征税范围练习题：

　　1. 房地产开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算土地增值税的增值额。( )(2017 年)

　　2. 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额 20%的，应按全部增值额计算缴纳土地增值税。( )(2017 年)

　　3. 根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，属于土地增值税征税范围的是( )。(2015 年)

　　A. 出租房屋

　　B. 代建房屋

　　C. 企业之间交换房屋

　　D. 评估房屋

　　4. 根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是( )。(2017 年)

　　A. 出租住房的孙某

　　B. 转让国有土地使用权的甲公司

　　C. 出售商铺的潘某

　　D. 出售写字楼的乙公司

　　5. 根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是( )。(2015 年)

　　A. 承租商铺的张某

　　B. 出让国有土地使用权的某市政府

　　C. 接受房屋捐赠的某学校

　　D. 转让厂房的某企业

　　6. 根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，免征土地增值税的是( )。(2017 年)

　　A. 由一方出地，另一方出资金，企业双方合作建房，建成后转让的房地产

　　B. 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，企业自行转让原房地产

　　C. 企业之间交换房地产

　　D. 企业以房地产抵债而发生权属转移的房地产

　　7. 根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，免于缴纳土地增值税的有( )。(2014 年)

　　A. 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产

　　B. 纳税人建造高级公寓出售，增值额未超过扣除项目金额 20%

　　C. 企事业单位转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20%

　　D. 因国家建设需要依法征用、收回的房地产参考答案及解析：

　　1. 【答案】√

　　2. 【答案】√

　　【解析】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，予以免税;超过 20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

　　3.

　　【答案】C

　　【解析】选项C：企业之间交换房屋，既发生了房产产权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围;个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税(仍属于征税范围，只是可以依法获得免征优惠)。

　　4. 【答案】A

　　【解析】(1)土地增值税的纳税人为“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。主要判断要点有二：①房地产权属转移;②转让方取得相关收益。选项 A 涉及的是“出租住房”，住房产权不发生转移，不征收土地增值税。(2)选项 C：如果潘某转让的是住房(而非商铺)，则适用居民个人转让住房的优惠政策，免征土地增值税。

　　5. 【答案】D

　　【解析】(1)选项 A：房地产出租，没有发生房屋产权、土地使用权的转让，不属于土地增值税的征税范围。(2)选项 B：转让国有土地使用权征收土地增值税，出让国有土地使用权不征收土地增值税。(3)选项 C：接受捐赠方属于承受方，不缴纳土地增值税;另外，如果属于房产所有人、土地使用权人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为，不征收土地增值税。

　　6. 【答案】B

　　【解析】(1)选项 A：对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。(2)选项 B：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税;因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁， 由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。(3)选项 C：企业之间交换房地产，应依法征收土地增值税;个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。(4)选项 D：对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税;但以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。

　　7. 【答案】ACD

　　【解析】(1)选项 AD：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税;因城

　　市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。(2) 选项 B：纳税人建造“普通标准住宅”(不包括高级公寓、别墅、度假村等)出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，予以免税;超过 20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税;高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

　　考点 5：土地增值税应纳税额的计算练习题：

　　1. 甲房地产公司 2016 年 11 月销售自行开发的商业房地产项目，取得不含增值税收入 20000万元，准予从房地产转让收入额减除的扣除项目金额 12000 万元。已知土地增值税税率为40%，速算扣除系数为 5%，甲房地产公司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列计算列式中， 正确的是( )。(2016 年)

　　A.(20000-12000)×40%-20000×5%=2200(万元) B.(20000-12000)×40%-12000×5%=2600(万元) C.20000×40%-12000×5%=7400( 万 元 ) D.20000×40%-(20000-12000)×5%=7600(万元)

　　2. 甲公司开发一项房地产项目，取得土地使用权支付的金额为 1000 万元，发生开发成本 6000

　　万元，发生开发费用 2000 万元，其中利息支出 900 万元无法提供金融机构贷款利息证明。已知，当地房地产开发费用的计算扣除比例为 10%。甲公司计算缴纳土地增值税时，可以扣除的房地产开发费用为( )万元。(2013 年)

　　A.2000-900=1100 B.6000×10%=600 C.2000×10%=200 D.(1000+6000)×10%=700

　　3. 根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房及建筑物，在计算土地增值税额时，准予扣除的项目有( )。(2016 年)

　　A. 评估价格

　　B. 转让环节缴纳的税金

　　C. 取得土地使用权所支付的地价款

　　D. 重置成本价

　　参考答案及解析：

　　1. 【答案】B

　　【解析】本题直接套用土地增值税计税公式即可解决。

　　2. 【答案】D

　　【解析】财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×所在省、自治区、直辖市人民政府规定的扣除比例;因此，甲公司可以扣除的房地产开发费用

　　=(1000+6000)×10%=700(万元)。

　　3. 【答案】ABC

　　【解析】选项D：重置成本价用于计算旧房及建筑物的评估价格，不能直接作为扣除项目金额扣除。

　　考点 6：土地增值税的征收管理规定练习题：

　　1. 根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于纳税人应当进行土地增值税清算的是( )。(2014 年)

　　A. 直接转让土地使用权的

　　B. 房地产开发项目全部竣工、完全销售的

　　C. 整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　D. 取得销售(预售)许可证满 3 年仍未销售完毕的

　　2. 下列各项中，属于土地增值税的核定征收的情形的有( )。(2014 年)

　　A. 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的

　　B. 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

　　C. 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的

　　D. 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的参考答案及解析：

　　1. 【答案】D

　　【解析】选项D：属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形。

　　2. 【答案】ABCD