第六章：其他税收法律制度

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　　十.土地增值税

　　1.征税范围

　　①只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”不征收

　　②既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税

　　③只对“有偿转让”的房地产征税

　　2.计税依据

　　纳税人转让房地产取得的增值额

　　①应税收入的确定

　　全部价款及有关的经济利益

　　②新建房地产的扣除项目金额

　　☀取得土地使用权所支付的金额(地价款+手续费)

　　☀房地产开发成本

　　☀房地产开发费用：

　　利息支出→

　　允许扣除的房地产开发费用

　　=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　财务费用中的利息支出→

　　允许扣除房地产的开发费用

　　=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　3.计算

　　①增值额≤扣除项目金额的50%→土地增值税=增值额×30%

　　②扣除项目金额的50%<增值额≤扣除项目金额的100%→

　　土地增值税=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　③扣除项目金额的100%<增值额≤扣除项目金额的200%→

　　土地增值税=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　④增值额>200%→土地增值税=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　4.税收优惠

　　①建造“普通标准住宅”出售，增值额≤扣除项目金额的20%，予以免税;>20%，按全部增值额征收

　　②对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁房房源，且增值额≤扣除项目金额的20%，予以免税

　　③因国家建设需要依法征用、收回的房地产

　　④因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁的，由纳税人自行转让原有房地产

　　5.纳税清算

　　①主动缴纳情形：

　　☀房地产开发项目全部竣工、完成销售的

　　☀整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　☀直接转让土地使用权的

　　②可以要求清算的情形：

　　☀可售面积85%以上

　　☀取得销售(预售)许可证3年仍未销售完毕的

　　☀纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

　　☀省级税务机关规定的其他情形

　　6.征收管理

　　①纳税申报

　　转让合同签订起7日内

　　②核定征收

　　发生以下情况，税务机关可按照收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况征收：

　　未设置账簿的;擅自销毁账簿;账目混乱的;未按规定办理清算手续的;计税依据明显偏低的

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